Platzt die Blase – und wenn ja, wann?

Die Nähe zu den Oberzentren im Norden und Süden des Heidkreises ist maßgeblich für den Kaufpreis oder die Miete einer Immobilie. Grafik: as

Wann platzt die berüchtigte Immobilienblase? Platzt sie überhaupt noch oder ist sie gar im Begriff, seit diesem Jahr zu platzen? Viele Experten sehen den seit rund 10 Jahren anhaltenden Bau- und Immobilienboom spätestens seit diesem Jahr gestoppt. Was bereits mit dem Konjunkturdämpfer der Coronakrise erwartet wurde, stellt sich nun wohl nach Bau- und Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) ein: Erstmals seit Jahren nehmen kontinuierliche Preisanstiege beim Immobilienkauf in 2023 ab. Wohnraum ist zwar weiterhin knapp, der Bedarf wäre also da, doch neben den Problemherden der kränkelnden Wirtschaft, dem Ukraine-Krieg und der anhaltenden Inflation mangelt es an Rohstoffen und Kaufkraft. Lohnt es sich da in der momentanen Lage noch zu kaufen oder zu verkaufen und wo kann man im Heidekreis preiswert wohnen? Der Preisatlas des Internetportals Immobilienscout24 gibt Einblicke in Kauf- und Mietpreise bundesweit.

Häuser im Heidekreis mit erstem Preisabfall

Im Heidekreis macht sich die kriselnde wirtschaftliche Gemengelage wie in ganz Niedersachsen in sinkenden Kaufpreisen für Häuser bemerkbar. Um 3,6 Prozent verringerte sich der durchschnittliche Kaufpreis eines Hauses im Heidekreis im dritten Quartal dieses Jahres gegenüber dem im Jahr 2022. Der Traum vom Eigenheim kostet Interessenten im Mittel aktuell 2371 Euro pro Quadratmeter, in ganz Niedersachsen sind es laut Preisatlas 2605 Euro. Auffällig sind im Heidekreis die Preise innerhalb der Gemeinden je nach Orientierung zu den Ballungsgebiete im Norden und Süden: Je näher es Richtung Hamburg und Hannover geht, desto teurer wird es.

Vor allem der nördliche Teil des Heidekreises liegt hier preislich vorne. Soltau (2723 € pro m²), Bispingen (2602) und Schneverdingen (2551) sind nach Lindwedel die teuersten Ecken des Landkreises. Wer preisgünstiger kaufen möchte, sollte sich im südwestlichen Heidekreis umschauen. In Hodenhagen (2092), Ahlden (2071) oder Böhme (2036) liegt der Erwerbspreis deutlich unter dem Schnitt von Landkreis und Bundesland.

Wohnungspreise nehmen deutlich ab

Noch drastischer sind die Kaufpreise von Eigentumswohnungen gesunken. Auch hier scheint die schwierige wirtschaftliche Konstellation den Trend des unermüdlichen Preisanstiegs der letzten Jahre abgebremst zu haben. Um 6,9 Prozent fielen die Heidekreis-Preise im Vergleich zu letztem Jahr auf einen Durchschnittswert von 1820 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Landkreis ähnlich wie beim Preis für Häuser unter dem Niedersachsen-Schnitt von (2186). Im Direktvergleich aller zum Verkauf stehender Wohnungen in Niedersachsen, die das Portal listet, ein Unterschied von knapp 16,8 Prozent. Obwohl der preisliche Rückgang über die vergangenen Monate ein Novum für die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen der letzten Jahre darstellt, ist das Preisniveau bei weitem noch nicht auf dem von 2019 (1395) oder 2020 (1543)

Mieten steigen wohl auch 2024 weiter

Wer sich im Heidekreis zum Kauf einer Wohnung entscheidet, wird in den Gemeinden Munster (1358 Euro pro Quadratmeter), Wietzendorf (1381), Bad Fallingbostel (1369) und Kaufpreisschlusslicht Osterheide (1293) preislich aktuell am besten wegkommen. Lindwedel (2448) und Nachbar-Gemeinde Buchholz/Aller (2332) bilden dagegen mit Soltau (2158) das Spitzentrio bezüglich Kaufpreisen.

Allen Preiseinbrüchen zum Trotz blieb sich der durchschnittliche Mietpreis treu und stieg bisher in 2023 an. Im Mietspiegel-Vergleich zwischen Landkreis und Bundesland liegen der Heidekreis und Niedersachsen mit 7,42 Euro pro Quadratmeter zu 7,57 in etwa gleichauf. Im Hinblick auf das letzte Jahr verzeichnet der Preisatlas im dritten Quartal 2023 ein Mieten-Plus von 3,2 Prozent. Weil die Neubautätigkeit praktisch zum Erliegen gekommen ist, sehen Experten weiterhin keine Aussicht auf Besserung. Auch im kommenden Jahr zeichnen sich deshalb durch den Fokus auf bestehende Mietwohnungen am Wohnungsmarkt wohl Preissteigerungen ab. Vermeintliche Ernüchterung also für alle Mietinteressenten, die sich in Anbetracht gesunkener Kaufpreise Hoffnungen auf finanzielle Mieterleichterungen gemacht hatten.

Den günstigsten Quadratmeterpreis finden Wohnungssuchende zurzeit in Bad Fallingbostel (6,79 Euro pro Quadratmeter), Bomlitz (6,85) und Munster (6,89), während die Kommunen Lindwedel (8,16), Bispingen (8,12), Soltau (7,95) und Schneverdingen (7,87) bei diesem Ranking überdurchschnittlich teuer zu Buche schlagen.

Die Immobilienblase - Wie sie entsteht und wann sie platzt

Attraktive Zinsen, Zeiten wirtschaftlicher Hochkonjunktur sowie eine Nachfrage, die das Angebot übersteigt und somit horrende Immobilienpreise verursacht: Eigenschaften, die den Nährboden der Immobilienblase der jüngeren deutschen Vergangenheit erklären. Wie in vielen anderen Branchen, in denen man von einer Blase spricht, ist auch im Fall der Immobilienblase das Prinzip, dass die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden das Angebot übertrifft, ausschlaggebend. Infolgedessen rufen potenzielle Verkäufer überhöhte Preise für ihre Immobilien auf, die der Käufer angesichts des Drucks durch die große Konkurrenz an Interessenten akzeptiert. Letztlich steht der Preis deshalb jedoch in einem Missverhältnis zum tatsächlichen Wert von Gebäude und Boden. Wenn Experten von einer Blase sprechen, ist dieser im Markt entstehende Hohlraum ohne tragenden Gegenwert gemeint. Das Immobilienpreisniveau liegt dann weit über dem realen Immobilienwert und dem Lohnniveau. Immer weiter und weiter wird der Markt durch die unverhältnismäßigen Kaufpreise aufgeblasen und die Blase platzt, sobald das Angebot keine Abnehmer mehr findet. Die Folge sind dann rapide abfallende Preise, Leerstände, Wertverluste sowie Panikverkäufe, die diese Effekte wiederum verstärken.

Von Daniel Herzig